Livá e Xtay: o que a multipropriedade e o smart hotel agregam ao portfólio da Atrio?

Um ativo de hospitalidade pode render de formas que o hotel tradicional não alcança. A escolha da marca e do formato de negócio decide quanto dessa renda o investidor realmente captura. É por isso que o portfólio da Atrio, presente em 18 estados e com 108 propriedades operadas, não se limita a um único modelo.

Duas marcas mais recentes do ecossistema Atrio mostram essa amplitude: a Livá, voltada à multipropriedade e a residências com serviços hoteleiros, e a Xtay, um conceito de smart hotel. Este texto explica o que cada uma agrega e para qual ativo ela faz sentido.

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O portfólio da Atrio vai além das marcas internacionais sob franquia Accor

A Atrio opera, desde 1988, hotéis de marcas internacionais sob franquia Accor. Esse segmento continua no centro da companhia. O que mudou é o desenho do portfólio: ele passou a incluir marcas criadas para formatos de negócio que um hotel tradicional não comporta.

Para o investidor, isso muda a pergunta. Em vez de procurar a bandeira conhecida e adaptar o ativo a ela, o caminho passa a ser olhar o ativo primeiro e escolher o formato que ele sustenta. Um terreno em destino de lazer, um prédio compacto em bairro central e um hotel de grande porte pedem respostas diferentes.

A Livá e a Xtay são duas dessas respostas. Têm públicos, formatos e lógicas de operação distintos, e respondem ao mesmo interesse: fazer o ativo do investidor performar.

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Livá: multipropriedade e residências com serviços hoteleiros

A Livá atende investidores e compradores interessados em frações de propriedade e em residências com serviços hoteleiros. O modelo amplia a forma como um ativo gera receita: em vez de uma única diária por quarto, o empreendimento combina a venda de frações com a operação hoteleira que mantém o espaço em uso.

A multipropriedade tem regime jurídico próprio no Brasil, regulamentado pela Lei nº 13.777, de 2018, que alterou o Código Civil e a Lei dos Registros Públicos. Isso dá segurança de registro a quem compra a fração e a quem desenvolve o empreendimento.

Um ponto de origem precisa ficar claro. A Livá nasce de uma sociedade entre a Atrio e o Endian Hospitality Group. Ela não é uma marca integralmente da Atrio, e a leitura correta do portfólio considera essa parceria. A lógica da sociedade é complementar: quem desenvolve multipropriedade nem sempre sabe operar um hotel, e quem opera hotel nem sempre domina multipropriedade. A Livá junta as duas competências.

Para o investidor, a Livá faz sentido quando o ativo tem vocação de lazer e o projeto pode ser estruturado em frações ou em residências com serviços. A decisão depende de localização, porte e público, e é nessa avaliação que a escolha do formato começa.

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Xtay: tecnologia e automação para operação mais enxuta

A Xtay é um conceito de smart hotel. Ela aposta em tecnologia e automação para reduzir o custo operacional sem abrir mão da experiência de quem se hospeda. O ganho do investidor está na estrutura: uma operação mais enxuta carrega menos custo fixo por unidade.

Esse formato foi pensado para ativos menores ou com operação mais leve. Em um prédio compacto, uma equipe grande de recepção, atendimento e apoio pesa no resultado. Automatizar o que pode ser automatizado libera o ativo para performar com uma estrutura proporcional ao seu tamanho.

Para quem tem um edifício residencial convertido ou um prédio pequeno em região de demanda constante, a pergunta deixa de ser se cabe um hotel tradicional e passa a ser qual estrutura de custo o ativo comporta. A Xtay responde a essa segunda pergunta.

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Como comparar os dois formatos antes de decidir

A escolha entre multipropriedade e smart hotel não se resolve por preferência. Ela se resolve com critério, e três deles ordenam a conversa.

Porte e estrutura de custo

O primeiro critério é o tamanho do ativo em relação ao custo de operá-lo. Um prédio pequeno com estrutura de hotel tradicional paga uma equipe que o resultado não sustenta. Um empreendimento maior, com áreas de uso comum e serviços, pode justificar a operação hoteleira completa que a Livá combina com a venda de frações.

Por isso a conta começa pela estrutura. Antes de falar em receita, o investidor precisa saber quanto custa manter o ativo funcionando e quanto desse custo é fixo.

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Localização e demanda

O segundo critério é de onde vem o hóspede ou o comprador. Destinos de lazer sustentam o uso por frações, porque o proprietário volta ao mesmo lugar em períodos definidos. Bairros urbanos de demanda constante sustentam estadias de dias ou semanas, que se beneficiam de uma operação automatizada.

A mesma esquina pode ser boa para um formato e inadequada para outro. Quem decide a marca antes de olhar a demanda local corre o risco de montar um ativo para um público que não existe naquele endereço.

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Objetivo do investidor com o ativo

O terceiro critério é o que o investidor espera do patrimônio. Quem quer renda recorrente de um prédio em operação e quem quer estruturar um empreendimento para venda de frações têm horizontes diferentes, e cada formato atende a um deles com mais naturalidade.

Esse critério costuma ser o mais ignorado e o que mais pesa. Um formato bem escolhido para o ativo, mas contrário ao objetivo do investidor, gera um resultado correto no papel e frustrante na prática.

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A mesma lógica do Método Atrio, para formatos de negócio diferentes

As duas marcas seguem a lógica que organiza a Atrio: a marca certa para o ativo certo, dentro do mesmo contrato e do mesmo interesse. O Método Atrio, que reúne as disciplinas de receita e de eficiência da companhia, se aplica a qualquer um dos formatos. Muda a marca, o público e a estrutura de custo. Não muda o critério de decisão.

No eixo da receita, o Método reúne a leitura de preço da região, a distribuição por mais de um canal, as vendas diretas e o uso da base de hóspedes. No eixo da eficiência, entram a tecnologia própria, as compras em escala e os serviços compartilhados. Cada disciplina, isolada, é boa gestão. Rodando juntas, viram método: o ativo herda demanda, poder de compra, estrutura e inteligência.

Na Xtay, o eixo da eficiência aparece com mais força, porque a tecnologia está no centro do formato. Na Livá, a receita ganha uma camada a mais, porque o ativo combina a venda de frações com a operação hoteleira. Em ambos os casos, a Atrio responde pela operação e presta contas do resultado ao investidor.

A tabela abaixo resume as diferenças entre as duas marcas.

Cada linha da tabela aponta para a mesma conclusão: o formato certo nasce do ativo, e o portfólio existe para ter uma resposta pronta para cada perfil. Isso amplia o que o investidor pode fazer com um terreno, um prédio ou um hotel já em operação.

Vale uma observação sobre a relação entre as marcas e a Atrio. A Atrio endossa: ela garante padrão de governança e prestação de contas ao investidor. A experiência de quem se hospeda fica com cada marca. Esse arranjo permite que o portfólio cresça em formatos diferentes sem que o investidor perca o mesmo critério de acompanhamento do resultado.

O portfólio de marcas da Atrio não termina no econômico ao premium tradicional. Ele cobre também formatos diferentes, sempre a serviço do mesmo resultado.

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Perguntas frequentes

O que é multipropriedade, no contexto da Livá?

É o formato em que o comprador adquire uma fração de um imóvel e tem direito de uso por um período, com a operação hoteleira cuidando da manutenção e do funcionamento do espaço. O regime jurídico está na Lei nº 13.777, de 2018.

A Livá é uma marca 100% da Atrio?

Não. A Livá nasce de uma sociedade entre a Atrio e o Endian Hospitality Group. A Atrio não detalha publicamente a estrutura dessa participação.

O que caracteriza um smart hotel da Xtay?

O uso de tecnologia e automação para reduzir o custo operacional, mantendo a experiência do hóspede. O resultado é uma operação mais enxuta, adequada a ativos menores.

Livá e Xtay competem com as marcas internacionais do portfólio?

Não. Cada marca responde a um perfil de ativo e de investidor. As marcas internacionais sob franquia Accor atendem formatos tradicionais de hotel, enquanto Livá e Xtay cobrem formatos que esses hotéis não comportam.

Esses formatos servem para ativos de qualquer porte?

Depende do ativo. A Xtay foi pensada para ativos menores ou com operação mais leve, e a Livá para empreendimentos com vocação de lazer. A avaliação de porte, localização e público define o formato, e é o que se discute na conversa inicial.