Como Atrio quer surfar onda de investimentos em hotéis para ir além da Accor

A Atrio, maior franqueadora da Accor no Brasil, vai entrar em nova fase de operação. A terceira desde sua fundação, em 1988. A companhia, que nasceu incorporando e operando hotéis, tinha um problema: o mercado associava a operação apenas à gestão dos empreendimentos. O nome não ajudava: Atrio Hotel Management.

Agora, a companhia vai ampliar atuação. Na verdade, organizar o que sempre fez, integrando três pilares do negócio: imobiliário, marcas e gestão. A ideia é oferecer solução de ponta a ponta para performance em hospitalidade. "A gente sempre gostou de construir hotéis, faz parte do nosso DNA, mas acabamos associados à gestão. O que estamos fazendo agora é apenas organizar o que sempre fizemos, mas de forma pouca estruturada", diz Beto Caputo, CEO e fundador da Atrio. "Hospitalidade deve performar como um sistema, mas o sistema só funciona quando o ativo do investidor vai bem."

O reposicionamento coincide com uma série de movimentos de expansão. Em julho, a Atrio estreou na capital paulista com o Grand Mercure São Paulo Pinheiros, entrando no principal mercado hoteleiro do país. Também assumiu o tri-combo de Campo Grande, complexo que reúne três bandeiras e representa a maior conversão já feita pela companhia nesse formato, e confirmou a ampliação da presença no Rio de Janeiro com o Aēra Copacabana. "Não estamos reiventando a roda. Nosso trabalho é descobrir qual marca se encaixa melhor com o melhor ativo para o melhor mercado", diz Caputo.

Com as novas operações, a Atrio prevê encerrar 2026 com R$ 1,3 bilhão em faturamento, considerando todos os negócios. Para 2029, a meta é superar 150 hotéis em operação e alcançar R$ 100 milhões de EBITDA.

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Com 15 marcas no portfólio, o plano de crescimento passa também por operações de M&A. Até hoje, a Atrio sempre optou pelo crescimento orgânico. "Há muitos hotéis independentes que avaliamos. É um mercado altamente fragmentado", diz Caputo.

Além dos hotéis, a Atrio avalia entrar em novos mercados. Comidas e bebidas é um deles. Já há dois restaurantes, mas dentro de empreendimentos da companhia. O KAIS Ø, de cozinha contemporânea, em Navegantes e Recife. Está em avaliação uma expansão em rede.

Novos bolsos

A nova roupagem tem propósito para além do marketing. O grupo, presente em 18 estados, com 108 propriedades e 14 386 apartamentos administrados, quer aproveitar uma nova onda do setor hoteleiro em um cenário de concorrência cada vez mais intensa. Grandes redes internacionais, como Marriott e Meliá, voltaram a acelerar a expansão no país, enquanto investidores institucionais aumentaram a exposição ao setor. “Fundos estão ativos e o mercado carece de bons operadores e franqueadores locais. Precisávamos comunicar melhor tudo que fazemos”, diz Caputo.

Historicamente, investir em hotéis no Brasil esteve longe de ser um negócio simples. Na esteira da Copa de 2014 e da Olimpíada de 2016, bilhões de reais foram despejados na construção de empreendimentos, muitos financiados pelo modelo de condo-hotel — empreendimento imobiliário com estrutura de hotel em que cada quarto ou unidade autônoma tem uma escritura própria, mas a gestão e a operação são unificadas.

A oferta cresceu 21% entre 2009 e 2016, justamente quando o país entrou em recessão. Ocupação e rentabilidade despencaram. Na prática, a crise congelou novos projetos, e a pandemia prolongou esse período. Mais de uma década depois, o mercado mudou. A demanda voltou, as diárias avançaram e a oferta permanece relativamente controlada.

É nesse ambiente que o capital institucional voltou a ganhar espaço. BTG Pactual (mesmo grupo controlador da EXAME) e a gestora HSI (Hemisfério Sul Investimentos) estão entre os investidores com apostas relevantes em hotelaria.

A HSI, na verdade, nunca deixou a hotelaria. Em 2013, por meio do HSI Real Estate IV, comprou da Arco um portfólio de dez hotéis, com cerca de 1 100 quartos no interior de São Paulo. Depois, desenvolveu outros nove empreendimentos da bandeira Zii, com aproximadamente 900 quartos. Em 2018, fechou uma parceria com Accor e Atrio para converter parte desse portfólio para a bandeira ibis Styles.

Nos últimos anos, a gestora aumentou a aposta em hotéis de padrão mais elevado. Em 2020, adquiriu o Hilton São Paulo Morumbi. O HSI Special Account IV FIP passou a concentrar novas operações no segmento e tem uma posição ligada ao Hilton Copacabana, antigo Rio Atlântica Hotel, avaliada em R$ 347 milhões — equivalente a 42% do patrimônio líquido do veículo. Em 2025, o fundo acertou também a compra do JW Marriott São Paulo.

O movimento ganhou um novo capítulo em agosto deste ano, quando a HSI anunciou uma joint venture com a CPP Investments, fundo de pensão canadense, envolvendo o Hilton Copacabana e o Hilton São Paulo Morumbi.

Já o BTG tem dois veículos dedicados à hotelaria. O mais novo, o BTG Hospitalidade Retorno Total FII, comprou em 2025 um portfólio de 14 hotéis por R$ 298 milhões, espalhados principalmente por São Paulo e Rio de Janeiro. O pacote reúne unidades de bandeiras como ibis, Novotel, Pullman e MGallery, além do antigo Mama Shelter no Rio.

O banco já tinha outro veículo dedicado ao segmento, o BTG Hotéis FII, com patrimônio na casa de R$ 600 milhões e uma carteira de 14 imóveis. Entre eles estão o Pullman Ibirapuera, em São Paulo, o Novotel Curitiba Batel e unidades ibis em diferentes cidades.